Roma è un mercato immobiliare complesso: il fascino storico attira capitale internazionale, ma la burocrazia, la frammentazione normativa sugli affitti brevi e la disomogeneità tra quartieri rendono facile sbagliare l'investimento anche per chi conosce bene il paese.
1. Zone con miglior rapporto rendimento/rischio. Centro storico (Trastevere, Monti, Campo de' Fiori): yield da affitto turistico più alti (6-8% lordo) ma prezzo d'ingresso elevato e regolamentazione affitti brevi sempre più stringente. San Giovanni, Pigneto, Tuscolano: quartieri in fase di riqualificazione con prezzi ancora contenuti e domanda di affitto residenziale solida, yield 4-6%. EUR e Ostiense: forte domanda da professionisti e crescita di prezzo trainata da rigenerazione urbana e presenza di sedi aziendali.
2. Il nodo normativo degli affitti brevi. Roma (come altre città italiane) ha introdotto restrizioni crescenti su nuove attivazioni di affitti brevi nel centro storico, inclusi obblighi di codice identificativo nazionale (CIN) e limiti su nuove licenze in alcune zone. Prima di comprare per affittare su piattaforme turistiche, verifica lo stato normativo aggiornato del Comune e non fare affidamento solo sulle proiezioni dell'agenzia venditrice.
3. Tassazione per investitore straniero. Il reddito da locazione per non residenti è tassato in Italia con ritenuta IRPEF (o cedolare secca al 21% per affitti residenziali a lungo termine su unità non commerciali, se applicabile), oltre a IMU sulla seconda casa. Un errore comune è sottostimare l'IMU nelle proiezioni di rendimento netto — può incidere per 0.5-1 punto percentuale di yield in meno rispetto alle stime iniziali.
4. I tre errori più comuni degli investitori esteri. Comprare basandosi solo sul fascino della zona senza verificare i tempi reali di affitto e vacancy rate storico dell'edificio specifico. Sottovalutare i tempi e costi di ristrutturazione in palazzi storici, spesso soggetti a vincoli della Soprintendenza che allungano tempi e budget in modo significativo. Non considerare le spese condominiali straordinarie tipiche di palazzi storici, che possono essere molto più alte che in edifici moderni.
5. Affitto a lungo termine vs affitto breve: quale scegliere. Con la stretta normativa in corso, molti investitori esteri stanno riorientando verso l'affitto a lungo termine a professionisti internazionali (expat, diplomatici, personale di organizzazioni internazionali con sede a Roma), un segmento meno soggetto a cambi normativi e con inquilini più stabili, anche se con yield lordo tipicamente inferiore all'affitto turistico.
Domande Frequenti. Uno straniero può comprare casa a Roma senza restrizioni? Sì, con reciprocità (la maggior parte dei paesi UE, USA, UK e molti altri hanno accordo di reciprocità con l'Italia), l'acquisto è libero senza necessità di residenza o permesso di soggiorno. Conviene ancora l'affitto turistico a Roma nel 2026? Nelle zone centrali con licenza già attiva, resta redditizio; per nuove licenze in zone soggette a restrizione, il rischio normativo va valutato con attenzione prima dell'acquisto.
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