Lima è uno dei mercati immobiliari latinoamericani meno raccontati agli investitori italiani ed europei — non per mancanza di opportunità, ma per mancanza di informazione affidabile in italiano. Ecco cosa serve sapere davvero.
Le zone che contano. Miraflores e San Isidro restano le aree premium con la domanda più stabile (espatriati, professionisti locali di alto reddito) e i rendimenti da affitto più prevedibili, tipicamente nella fascia 5-7% lordo annuo. Barranco è la zona emergente con il maggior potenziale di rivalutazione nei prossimi anni, trainata da turismo e nuova offerta gastronomica/culturale — più rischio, ma ingresso a prezzi ancora accessibili rispetto a Miraflores.
Chi può comprare. Gli stranieri possono acquistare immobili in Perù senza restrizioni particolari (a differenza di altri paesi latinoamericani), con l'eccezione di zone di confine per motivi di sicurezza nazionale — non rilevante per Lima città. Non serve residenza né cittadinanza.
L'iter pratico. Ottenere un numero identificativo locale (Carnet de Extranjería o, più semplicemente, operare con passaporto per l'atto notarile), verifica della proprietà (Registros Públicos), atto notarile, registrazione. Con un buon notaio e un avvocato locale, il processo si chiude tipicamente in 4-8 settimane.
Il rischio da non sottovalutare: gestione a distanza. Il problema più comune per investitori stranieri non è l'acquisto — è la gestione post-acquisto. Affitti, manutenzione, rapporti con inquilini gestiti da remoto senza un partner locale affidabile è la causa più frequente di rendimenti reali inferiori alle attese.
Tassazione per non residenti. Il reddito da locazione per non residenti è soggetto a ritenuta del 5% sul reddito netto dichiarato — va verificato anche il trattamento nel proprio paese di residenza fiscale per evitare doppia imposizione.
Domande Frequenti. Conviene comprare per affitto breve o lungo termine a Lima? A differenza di destinazioni turistiche europee, a Lima l'affitto lungo termine a professionisti/espatriati è generalmente più stabile e meno esposto a stagionalità rispetto all'affitto breve turistico. Serve una società locale per comprare? Non è obbligatorio per un singolo immobile, ma diventa utile fiscalmente se si punta a un portfolio di più unità.
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