Batumi è il tipo di mercato che la maggior parte degli investitori istituzionali scopre tre anni troppo tardi. La capitale georgiana sul Mar Nero unisce regolamentazione liberale (gli stranieri possono comprare freehold), turismo in rapida crescita (arrivi record nel 2024 da Turchia, Israele, Arabia Saudita e UE) e prezzi che ricordano la Spagna di dieci anni fa.
Tre forze stanno convergendo. Prima, le infrastrutture: l’espansione del nuovo aeroporto, l’autostrada per Tbilisi e l’upgrade del porto stanno portando più traffico business e leisure tutto l’anno. Seconda, le branded residences: sviluppatori internazionali lanciano progetti con management di livello alberghiero, rental pool professionali e orizzonti di uscita chiari. Terza, i flussi di capitale: investitori dal Golfo, dall’Europa dell’Est e sempre più dall’Italia e dall’America Latina si riallocano lontano dai mercati mediterranei saturi.
La tesi di investimento è asimmetrica. I prezzi di ingresso negli edifici prime fronte mare sono ancora nella fascia 1.500-2.500 EUR/mq. Le rendite lorde su unità short-term gestite professionalmente possono toccare 10-14% nei mesi estivi di picco, con numeri rispettabili in shoulder-season se l’operatore è bravo. Il downside è reale ma contenuto: esposizione valutaria (affitti perlopiù denominati in USD), evoluzione regolatoria e concentrazione stagionale.
In partnership con ONE Development (vincitore European Property Awards) canalizziamo investitori europei e latinoamericani su progetti residenziali e lifestyle branded a Batumi. I ticket partono tipicamente da 80.000 USD per uno studio in pool gestito e arrivano a 350.000 USD per bilocali sea-view.
Batumi non resterà asimmetrica per sempre. Mercati così raramente lo fanno. Per investitori che possono digerire un profilo frontier all’interno di un quadro giuridico europeo-compatibile, è una delle giocate più interessanti del ciclo.
