Miami et Lisbonne attirent le même profil d'investisseur international : celui qui recherche un marché anglophone ou européen, politiquement stable, avec une forte demande touristique. Mais les deux marchés fonctionnent de manière structurellement différente, et le mauvais choix coûte plus cher que prévu en fiscalité et réglementation.
1. Rendements bruts comparés. Miami offre des rendements bruts typiquement entre 5% et 7% sur des appartements en zones consolidées (Brickell, Downtown, Edgewater), avec des prix d'entrée plus élevés en valeur absolue. Lisbonne, en zones centrales (Baixa, Chiado), affiche des rendements plus faibles (4-5%) en raison de la pression des prix post-boom touristique, mais des zones comme Marvila ou Alges offrent encore 5-6% avec un potentiel d'appréciation du capital plus élevé.
2. Le facteur qui change tout : la réglementation des locations courtes. Le Portugal a introduit des restrictions croissantes sur les nouvelles licences Alojamento Local (AL) dans le centre de Lisbonne depuis 2023-2024, rendant plus difficile l'obtention de nouvelles licences dans certaines zones. Miami-Dade County a des réglementations municipales fragmentées : certaines villes (Miami Beach) limitent fortement les locations de moins de 6 mois, tandis que d'autres zones sont plus permissives. Avant d'acheter pour la location courte, vérifiez la licence spécifique de l'adresse, pas seulement celle de la ville.
3. Fiscalité pour l'investisseur non résident. USA (Miami) : imposition fédérale sur les revenus locatifs avec FIRPTA à considérer en cas de vente ; aucun impôt d'État sur le revenu en Floride, avantage structurel par rapport à d'autres États. Portugal : imposition IRS sur les revenus locatifs à 28% flat pour les non-résidents (ou progressive si option choisie), avec possibilité de déduire les coûts documentés.
4. Liquidité et délais de vente. Miami a un marché de revente plus liquide et transparent, avec des délais moyens de 60-90 jours pour des biens bien positionnés en zones centrales. Lisbonne a une liquidité inférieure pour les biens hors des zones les plus demandées, avec des délais qui peuvent s'étendre à 4-6 mois.
5. Le critère décisionnel pratique. Miami est le choix le plus solide pour ceux qui cherchent un rendement locatif long terme, une stabilité réglementaire et une liquidité de sortie. Lisbonne est le choix le plus intéressant pour ceux qui misent sur l'appréciation du capital dans un marché européen avec une qualité de vie élevée et un accès à un possible parcours de résidence (Visa D7, Golden Visa modifié). Ils ne sont pas substituables : ils répondent à des objectifs d'investissement différents.
FAQ. Le Golden Visa portugais est-il encore lié à l'immobilier ? Depuis 2023 le Portugal a exclu l'investissement immobilier direct des canaux valides ; d'autres canaux restent actifs (fonds d'investissement, création d'entreprise). Est-il avantageux d'acheter via une LLC aux USA ? Pour les investisseurs non résidents, une LLC offre une protection de responsabilité et certaines efficiences fiscales, mais introduit une complexité de conformité — à évaluer au cas par cas avec un expert cross-border.
Si vous évaluez entre ces deux marchés (ou d'autres comparables) pour votre prochain investissement, réservons un appel : nous construisons une comparaison basée sur vos objectifs réels, pas sur des moyennes de marché génériques.
