Lima est l'un des marchés immobiliers latino-américains les moins racontés aux investisseurs italiens et européens — non par manque d'opportunités, mais par manque d'information fiable en italien. Voici ce qu'il faut vraiment savoir.
Les zones qui comptent. Miraflores et San Isidro restent les zones premium avec la demande la plus stable (expatriés, professionnels locaux à hauts revenus) et les rendements locatifs les plus prévisibles, typiquement dans la fourchette 5-7% brut annuel. Barranco est la zone émergente avec le plus fort potentiel de valorisation dans les prochaines années, tirée par le tourisme et une nouvelle offre gastronomique/culturelle — plus de risque, mais entrée à des prix encore accessibles par rapport à Miraflores.
Qui peut acheter. Les étrangers peuvent acquérir des biens au Pérou sans restrictions particulières (contrairement à d'autres pays latino-américains), à l'exception des zones frontalières pour des raisons de sécurité nationale — non pertinent pour la ville de Lima. Ni résidence ni citoyenneté requises.
Le processus pratique. Obtenir un numéro d'identification local (Carnet de Extranjería ou, plus simplement, opérer avec passeport pour l'acte notarié), vérification de la propriété (Registros Públicos), acte notarié, enregistrement. Avec un bon notaire et un avocat local, le processus se clôt typiquement en 4-8 semaines.
Le risque à ne pas sous-estimer : la gestion à distance. Le problème le plus fréquent pour les investisseurs étrangers n'est pas l'achat — c'est la gestion post-achat. Locations, entretien, relations locataires gérées à distance sans un partenaire local fiable est la cause la plus fréquente de rendements réels inférieurs aux attentes.
Fiscalité pour non-résidents. Les revenus locatifs pour non-résidents sont soumis à une retenue de 5% sur le revenu net déclaré — il faut aussi vérifier le traitement dans le pays de résidence fiscale pour éviter la double imposition.
FAQ. Vaut-il mieux acheter pour de la location courte ou longue durée à Lima ? Contrairement aux destinations touristiques européennes, à Lima la location longue durée à des professionnels/expatriés est généralement plus stable et moins exposée à la saisonnalité que la location courte touristique. Faut-il une société locale pour acheter ? Pas obligatoire pour un seul bien, mais utile fiscalement si l'objectif est un portefeuille de plusieurs unités.
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