Rome est un marché immobilier complexe : le charme historique attire les capitaux internationaux, mais la bureaucratie, la réglementation fragmentée sur les locations courtes et l'hétérogénéité entre quartiers rendent facile de rater l'investissement même pour qui connaît bien le pays.
1. Quartiers avec le meilleur ratio rendement/risque. Centre historique (Trastevere, Monti, Campo de' Fiori) : rendements locatifs touristiques plus élevés (6-8% brut) mais prix d'entrée élevé et réglementation locations courtes de plus en plus stricte. San Giovanni, Pigneto, Tuscolano : quartiers en phase de requalification avec prix encore contenus et demande de location résidentielle solide, rendements 4-6%. EUR et Ostiense : forte demande de professionnels et croissance de prix tirée par la régénération urbaine et la présence de sièges corporate.
2. Le nœud réglementaire des locations courtes. Rome (comme d'autres villes italiennes) a introduit des restrictions croissantes sur les nouvelles activations de location courte dans le centre historique, y compris obligations de code d'identification national (CIN) et limites sur les nouvelles licences dans certaines zones. Avant d'acheter pour louer sur plateformes touristiques, vérifiez le statut réglementaire municipal à jour et ne vous fiez pas seulement aux projections de l'agence vendeuse.
3. Fiscalité pour l'investisseur étranger. Le revenu locatif pour non-résidents est taxé en Italie avec retenue IRPEF (ou cedolare secca à 21% pour les locations résidentielles longues sur unités non commerciales, si applicable), plus l'IMU sur la résidence secondaire. Une erreur commune est de sous-estimer l'IMU dans les projections de rendement net — cela peut peser 0,5-1 point de pourcentage de rendement en moins par rapport aux estimations initiales.
4. Les trois erreurs les plus fréquentes des investisseurs étrangers. Acheter en se basant uniquement sur le charme de la zone sans vérifier les délais réels de location et le taux de vacance historique du bâtiment spécifique. Sous-estimer les délais et coûts de rénovation dans les palais historiques, souvent soumis aux contraintes de la Surintendance qui allongent significativement délais et budget. Ne pas considérer les charges de copropriété extraordinaires typiques des palais historiques, qui peuvent être bien plus élevées que dans les bâtiments modernes.
5. Location longue vs location courte : laquelle choisir. Avec le durcissement réglementaire en cours, beaucoup d'investisseurs étrangers se réorientent vers la location longue à des professionnels internationaux (expats, diplomates, personnel d'organisations internationales basées à Rome), un segment moins soumis aux changements réglementaires et avec des locataires plus stables, bien qu'avec un rendement brut typiquement inférieur à la location touristique.
FAQ. Un étranger peut-il acheter une maison à Rome sans restrictions ? Oui, avec réciprocité (la plupart des pays UE, USA, UK et beaucoup d'autres ont un accord de réciprocité avec l'Italie), l'achat est libre sans besoin de résidence ou de permis de séjour. La location touristique à Rome reste-t-elle rentable en 2026 ? Dans les zones centrales avec licence déjà active, elle reste rentable ; pour de nouvelles licences en zones sujettes à restriction, le risque réglementaire doit être évalué avec attention avant l'achat.
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