Batoumi est le type de marché que la plupart des investisseurs institutionnels découvrent trois ans trop tard. La capitale géorgienne de la mer Noire combine une réglementation libérale (les étrangers peuvent acheter en pleine propriété), un tourisme en forte croissance (arrivées records en 2024 depuis la Turquie, Israël, l’Arabie saoudite et l’UE) et des prix qui rappellent l’Espagne d’il y a dix ans.
Trois forces convergent. D’abord les infrastructures : l’extension du nouvel aéroport, l’autoroute vers Tbilissi et le port modernisé tirent davantage de trafic business et loisirs toute l’année. Ensuite les branded residences : des promoteurs internationaux lancent des projets avec gestion de niveau hôtelier, rental pools professionnels et horizons de sortie clairs. Enfin les flux de capitaux : des investisseurs du Golfe, d’Europe de l’Est et de plus en plus d’Italie et d’Amérique latine se réallouent hors des marchés méditerranéens saturés.
La thèse d’investissement est asymétrique. Les prix d’entrée dans les immeubles prime face mer restent dans la fourchette 1 500-2 500 EUR/m². Les rendements bruts sur unités courte durée gérées professionnellement peuvent atteindre 10-14% pendant les mois d’été, avec des chiffres respectables en mi-saison si l’opérateur est bon. Le downside est réel mais contenu : exposition devise (locations majoritairement en USD), évolution réglementaire et concentration saisonnière.
En partenariat avec ONE Development (lauréat European Property Awards) nous orientons des investisseurs européens et latino-américains vers des projets résidentiels et lifestyle brandés à Batoumi. Les tickets démarrent typiquement à 80 000 USD pour un studio en pool géré et atteignent 350 000 USD pour un deux pièces vue mer.
Batoumi ne restera pas asymétrique éternellement. Ces marchés-là le font rarement. Pour des investisseurs capables d’assumer un profil frontier dans un cadre juridique compatible européen, c’est l’un des coups les plus intéressants du cycle.
Si vous évaluez un projet dans cette ville, découvrez nos services de conseil à Batoumi.
