Roma es un mercado inmobiliario complejo: el encanto histórico atrae capital internacional, pero la burocracia, la regulación fragmentada sobre alquileres cortos y la falta de homogeneidad entre barrios hacen fácil equivocar la inversión incluso para quien conoce bien el país.
1. Zonas con mejor relación rendimiento/riesgo. Centro histórico (Trastevere, Monti, Campo de' Fiori): yield por alquiler turístico más altos (6-8% bruto) pero precio de entrada elevado y regulación de alquileres cortos cada vez más estricta. San Giovanni, Pigneto, Tuscolano: barrios en fase de reurbanización con precios aún contenidos y demanda de alquiler residencial sólida, yield 4-6%. EUR y Ostiense: fuerte demanda de profesionales y crecimiento de precio impulsado por regeneración urbana y presencia de sedes corporativas.
2. El nudo normativo de los alquileres cortos. Roma (como otras ciudades italianas) ha introducido restricciones crecientes sobre nuevas activaciones de alquiler corto en el centro histórico, incluidas obligaciones de código identificativo nacional (CIN) y límites sobre nuevas licencias en algunas zonas. Antes de comprar para alquilar en plataformas turísticas, verifica el estado normativo actualizado del Municipio y no te fíes solo de las proyecciones de la agencia vendedora.
3. Fiscalidad para inversor extranjero. La renta por arrendamiento para no residentes tributa en Italia con retención IRPEF (o cedolare secca al 21% para alquileres residenciales largos en unidades no comerciales, cuando aplicable), además del IMU sobre la segunda vivienda. Un error común es subestimar el IMU en las proyecciones de rendimiento neto — puede incidir 0.5-1 punto porcentual de yield menos frente a estimaciones iniciales.
4. Los tres errores más comunes de inversores extranjeros. Comprar basándose solo en el encanto de la zona sin verificar tiempos reales de alquiler y vacancy rate histórico del edificio específico. Subestimar tiempos y costes de reforma en palacios históricos, a menudo sujetos a vínculos de la Sovraintendenza que alargan tiempos y presupuesto significativamente. No considerar los gastos condominiales extraordinarios típicos de palacios históricos, que pueden ser mucho más altos que en edificios modernos.
5. Alquiler largo vs alquiler corto: cuál elegir. Con la restricción normativa en curso, muchos inversores extranjeros se están reorientando hacia el alquiler largo a profesionales internacionales (expats, diplomáticos, personal de organizaciones internacionales con sede en Roma), un segmento menos sujeto a cambios normativos y con inquilinos más estables, aunque con yield bruto típicamente inferior al alquiler turístico.
Preguntas frecuentes. ¿Un extranjero puede comprar casa en Roma sin restricciones? Sí, con reciprocidad (la mayoría de países UE, USA, UK y muchos otros tienen acuerdo de reciprocidad con Italia), la compra es libre sin necesidad de residencia o permiso. ¿Conviene aún el alquiler turístico en Roma en 2026? En zonas centrales con licencia ya activa, sigue siendo rentable; para nuevas licencias en zonas sujetas a restricción, el riesgo normativo debe evaluarse con cuidado antes de la compra.
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