Lima es uno de los mercados inmobiliarios latinoamericanos menos contados a inversores italianos y europeos — no por falta de oportunidades, sino por falta de información fiable en italiano. Esto es lo que realmente hay que saber.
Las zonas que importan. Miraflores y San Isidro siguen siendo las áreas premium con la demanda más estable (expatriados, profesionales locales de altos ingresos) y los rendimientos por alquiler más predecibles, típicamente en la franja del 5-7% bruto anual. Barranco es la zona emergente con el mayor potencial de revalorización en los próximos años, impulsada por turismo y nueva oferta gastronómica/cultural — más riesgo, pero entrada a precios todavía accesibles frente a Miraflores.
Quién puede comprar. Los extranjeros pueden adquirir inmuebles en Perú sin restricciones particulares (a diferencia de otros países latinoamericanos), con excepción de zonas fronterizas por motivos de seguridad nacional — no relevante para la ciudad de Lima. No hace falta residencia ni ciudadanía.
El proceso práctico. Obtener un número identificativo local (Carnet de Extranjería o, más simplemente, operar con pasaporte para la escritura notarial), verificación de la propiedad (Registros Públicos), escritura notarial, registro. Con un buen notario y un abogado local, el proceso se cierra típicamente en 4-8 semanas.
El riesgo a no subestimar: gestión a distancia. El problema más común para inversores extranjeros no es la compra — es la gestión posterior. Alquileres, mantenimiento, relación con inquilinos gestionados en remoto sin un socio local fiable es la causa más frecuente de rendimientos reales inferiores a lo esperado.
Fiscalidad para no residentes. La renta por alquiler para no residentes está sujeta a una retención del 5% sobre el ingreso neto declarado — hay que verificar también el tratamiento en el propio país de residencia fiscal para evitar doble imposición.
Preguntas Frecuentes. ¿Conviene comprar para alquiler corto o largo plazo en Lima? A diferencia de destinos turísticos europeos, en Lima el alquiler a largo plazo a profesionales/expatriados es generalmente más estable y menos expuesto a estacionalidad que el alquiler corto turístico. ¿Hace falta una sociedad local para comprar? No es obligatorio para un solo inmueble, pero resulta útil fiscalmente si se apunta a un portafolio de varias unidades.
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