Miami und Lissabon ziehen dasselbe internationale Investorenprofil an: jene, die einen englisch- oder europäischsprachigen, politisch stabilen Markt mit starker Tourismusnachfrage suchen. Aber die beiden Märkte funktionieren strukturell unterschiedlich, und die falsche Wahl kostet mehr als erwartet in Steuern und Regulierung.
1. Bruttorendite im Vergleich. Miami bietet Bruttorenditen typischerweise zwischen 5% und 7% auf Wohnungen in etablierten Lagen (Brickell, Downtown, Edgewater), bei absolut höheren Einstiegspreisen. Lissabon hat in zentralen Lagen (Baixa, Chiado) niedrigere Renditen (4-5%) durch den Preisdruck nach dem Tourismus-Boom, aber Zonen wie Marvila oder Alges bieten noch 5-6% mit höherem Wertsteigerungspotenzial.
2. Der entscheidende Faktor: Kurzzeitvermietungs-Regulierung. Portugal hat ab 2023-2024 wachsende Beschränkungen für neue Alojamento-Local-Lizenzen (AL) in Zentral-Lissabon eingeführt und den Erhalt neuer Kurzzeit-Vermietungslizenzen in bestimmten Zonen erschwert. Miami-Dade County hat fragmentierte kommunale Regulierungen: Einige Städte (Miami Beach) beschränken Vermietungen unter 6 Monaten stark, während andere County-Gebiete permissiver sind. Vor dem Kauf für Kurzzeitvermietung immer die spezifische Adress-Lizenz prüfen, nicht nur die Stadt.
3. Besteuerung für nicht-ansässige Investoren. USA (Miami): Bundessteuer auf Mieteinnahmen mit FIRPTA-Regelung beim Verkauf; keine Landesteuer auf Einkommen in Florida, ein struktureller Vorteil gegenüber anderen US-Bundesstaaten. Portugal: IRS-Besteuerung auf Mieteinnahmen mit 28% flat für Nicht-Ansässige (oder progressiv bei Wahl), mit Möglichkeit zum Abzug dokumentierter Kosten.
4. Liquidität und Verkaufszeiten. Miami hat einen liquideren, transparenteren Wiederverkaufsmarkt mit durchschnittlichen Verkaufszeiten von 60-90 Tagen für gut bepreiste Objekte in zentralen Lagen. Lissabon hat geringere Liquidität für Objekte außerhalb der gefragtesten Zonen, mit Verkaufszeiten, die sich auf 4-6 Monate erstrecken können.
5. Das praktische Entscheidungskriterium. Miami ist die solidere Wahl für jene, die Langzeit-Mietrendite, regulatorische Stabilität und Ausstiegsliquidität suchen. Lissabon ist die interessantere Wahl für jene, die auf Wertsteigerung in einem europäischen Markt mit hoher Lebensqualität und Zugang zu einem möglichen Aufenthaltsweg (D7-Visa, modifiziertes Golden Visa) setzen. Sie sind nicht austauschbar: Sie beantworten unterschiedliche Investment-Ziele.
FAQ. Ist das portugiesische Golden Visa noch an Immobilien geknüpft? Seit 2023 hat Portugal direkte Immobilieninvestitionen aus den gültigen Golden-Visa-Kanälen ausgeschlossen; andere Kanäle (Investmentfonds, Unternehmensgründung) bleiben aktiv. Lohnt sich der Kauf über eine US-LLC? Für nicht-ansässige Investoren bietet eine LLC Haftungsschutz und einige steuerliche Effizienzen, führt aber Compliance-Komplexität ein — Fall zu Fall mit einem auf grenzüberschreitendes US spezialisierten Steuerberater bewerten.
Wenn Sie zwischen diesen beiden Märkten (oder vergleichbaren) für Ihr nächstes Investment abwägen, buchen wir ein Gespräch: Wir bauen gemeinsam einen Vergleich basierend auf Ihren realen Zielen, nicht auf generischen Marktdurchschnitten.
